Cómo Apelar los Impuestos de Propiedad en Florida
Si el condado tasó su casa por encima de lo que vale, puede objetarlo. El proceso es sencillo y barato, pero el plazo es corto y no admite prórrogas. Atendemos en español.
Tiene 25 días desde el envío del aviso TRIM de agosto. Pasado ese plazo, el valor queda firme para todo el año.
Qué se puede apelar
Usted no apela la tasa de impuesto, que fijan las autoridades locales en audiencias públicas. Apela una de tres cosas: el valor que el tasador le asignó a su propiedad, la negación de una exención como la homestead, o la clasificación de la propiedad, por ejemplo agrícola.
El proceso, paso a paso
- Agosto: llega el aviso TRIM. No es una factura. Muestra el valor de mercado, el valor tasado, las exenciones y los impuestos propuestos.
- Hable primero con el tasador. Pida una revisión informal. Muchos errores, como metros cuadrados equivocados o un baño que no existe, se corrigen sin petición.
- Presente la petición ante la Junta de Ajuste de Valor dentro de los 25 días siguientes al envío del aviso TRIM. La tarifa es pequeña, de hasta $15 por propiedad.
- Intercambie pruebas. Usted debe entregar las suyas al tasador al menos 15 días antes de la audiencia.
- Audiencia. Un magistrado especial escucha a las dos partes, normalmente en menos de media hora, y recomienda una decisión a la Junta.
Qué pruebas funcionan
- Ventas comparables de casas parecidas, cerca de la suya, cerradas antes del 1 de enero del año que apela.
- Su propio precio de compra, si compró hace poco en una venta normal entre partes no relacionadas.
- Fotos y presupuestos de daños o defectos que el tasador no conoce: techo, cimientos, daños por tormenta.
- Un avalúo profesional con fecha cercana al 1 de enero.
Lo que no funciona: decir que los impuestos son muy altos, o comparar su factura con la del vecino. El magistrado solo decide si el valor es correcto.
Si apela el valor, debe pagar al menos el 75% del impuesto antes del 1 de abril, aunque la apelación siga pendiente. Si no paga, la Junta desestima la petición.
Lo que una apelación no puede hacer
Si usted tiene la exención homestead, su valor tasado ya está limitado por el tope Save Our Homes y suele estar por debajo del valor de mercado. Bajar el valor de mercado puede no cambiar su factura. La apelación rinde más en tres casos: compradores recientes, segundas casas y propiedades de alquiler.
Si la decisión de la Junta no le favorece, puede demandar en el tribunal de circuito dentro de los 60 días. Para estimar su factura antes y después, use la calculadora de impuestos de propiedad. Esto es información general, no asesoría legal.
Mark Dominguez
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para apelar mis impuestos de propiedad en Florida?
25 días desde el envío del aviso TRIM, que llega en agosto. La fecha exacta aparece en el aviso.
¿Cuánto cuesta apelar?
La tarifa de presentación ante la Junta de Ajuste de Valor es de hasta $15 por propiedad. No hace falta abogado.
¿Debo pagar los impuestos mientras apelo?
Sí. Si apela el valor, debe pagar al menos el 75% del impuesto antes del 1 de abril, o la petición se desestima.
¿Qué pruebas necesito?
Ventas comparables anteriores al 1 de enero, su precio de compra si es reciente, fotos y presupuestos de defectos, o un avalúo profesional.
¿Atienden en español?
Sí. Mark Dominguez es agente de título con licencia del estado de Florida y atiende cierres completos en español, incluida la explicación de cada documento antes de firmar.
¿Prefiere la versión en inglés? How to appeal a Florida property tax assessment →
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