Comprar Casa en Florida Siendo Extranjero
Lo que necesita saber para comprar una propiedad en Florida sin ser ciudadano ni residente: documentos, financiamiento, la ley SB 264, cómo cerrar desde su país y qué pasa cuando venda. Atendemos en español.
Puede comprar en Florida con su pasaporte y cerrar sin viajar, por notarización en línea. Lo que cambia es el financiamiento y los impuestos.
Sí, un extranjero puede comprar casa en Florida
No hace falta ser ciudadano ni residente de Estados Unidos para comprar una propiedad en Florida. Tampoco hace falta una visa específica: puede comprar con su pasaporte. Lo que cambia para un comprador extranjero es cómo se financia, cómo se identifica, cómo firma y qué pasa el día que venda.
Documentos e identificación
- Pasaporte vigente. Es su identificación para firmar, en persona o por notarización en línea.
- ITIN. No es obligatorio para comprar, pero lo necesitará para declarar ingresos de alquiler, para vender, y muchos bancos lo piden para prestarle. Se solicita al IRS con el formulario W-7.
- Origen de los fondos. La compañía de título y el banco deben poder documentar de dónde viene el dinero. Transfiera desde una cuenta a su nombre, o a nombre de su compañía.
- Cómo tomar el título. A su nombre, junto con su cónyuge, o por medio de una compañía (LLC). Tiene consecuencias de impuestos y de herencia; decídalo con un contador o un abogado antes del contrato, no en el cierre.
Financiamiento para extranjeros
Existen préstamos para extranjeros (foreign national loans). Piden normalmente un pago inicial del 25% al 40%, prueba de ingresos y de cuentas en su país, y tienen tasas más altas que un préstamo convencional. Muchos compradores extranjeros compran en efectivo, lo que además acorta el cierre y elimina los impuestos del préstamo.
La ley SB 264: a quién afecta
Desde julio de 2023 Florida restringe la compra de propiedades a ciertas personas vinculadas a siete "países de interés". La lista incluye a Cuba y Venezuela, además de China, Rusia, Irán, Corea del Norte y Siria. Las restricciones más amplias recaen sobre personas domiciliadas en China. Para los demás países, los límites se concentran en propiedades cercanas a instalaciones militares e infraestructura crítica, y en tierras agrícolas.
La ley no afecta a ciudadanos ni a residentes permanentes legales de Estados Unidos, sea cual sea su país de origen. Tampoco afecta a compradores de México, Colombia, Argentina, Brasil, España ni de ningún otro país fuera de la lista.
En la práctica, casi todo comprador firma en el cierre una declaración jurada que confirma que no es una persona restringida. Si usted está domiciliado en Cuba o en Venezuela y no tiene ciudadanía ni residencia permanente en Estados Unidos, hable con un abogado de Florida antes de firmar un contrato: hay excepciones, pero dependen de su estatus migratorio y de la ubicación de la propiedad. Esto es información general, no asesoría legal. Vea los detalles en inglés en nuestra guía de la ley SB 264.
Cerrar sin viajar a Florida
Florida permite la notarización remota en línea: usted firma por videollamada con un notario de Florida, desde su país, con su pasaporte. Si compra con hipoteca, el banco debe aprobar ese método; si no lo aprueba, se firma en un consulado de Estados Unidos o ante un notario local con apostilla. Planifíquelo con tiempo, porque una cita consular puede tardar semanas.
Los impuestos de cada año
Como extranjero no residente, su casa no califica para la exención homestead ni para el tope del 3% anual; paga el impuesto de propiedad sobre el valor completo. Calcule el monto con la calculadora de impuestos de propiedad. Si alquila la propiedad, esos ingresos tributan en Estados Unidos.
Cuando venda: la retención FIRPTA
Es lo que más sorprende a los dueños extranjeros. Cuando una persona extranjera vende una propiedad en Estados Unidos, la ley federal FIRPTA obliga al comprador a retener hasta el 15% del precio de venta y enviarlo al IRS. No es un impuesto adicional: es un anticipo del impuesto sobre su ganancia, y lo que sobre se recupera al presentar la declaración. Pero ese dinero no llega a sus manos el día del cierre.
Hay excepciones, por ejemplo cuando el comprador va a vivir en la casa y el precio no supera ciertos límites, y existe un certificado de retención reducida que se pide al IRS antes del cierre. Para todo eso necesita su ITIN, así que conviene tramitarlo desde que compra. Vea la calculadora de retención FIRPTA (en inglés).
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Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar casa en Florida?
Sí. No se requiere ciudadanía, residencia ni una visa específica. Se compra con pasaporte. La excepción son ciertas personas vinculadas a siete países señalados por la ley SB 264, con restricciones que dependen del país y de la ubicación de la propiedad.
¿Necesito un ITIN o un número de Seguro Social para comprar?
No es obligatorio para comprar, pero lo necesitará para declarar ingresos de alquiler, para vender y en la mayoría de los préstamos. El ITIN se solicita al IRS con el formulario W-7.
¿Un extranjero puede obtener una hipoteca en Florida?
Sí, con préstamos para extranjeros. Suelen pedir un pago inicial del 25% al 40%, documentación de ingresos y de cuentas bancarias de su país, y tienen tasas más altas que un préstamo convencional.
¿La ley SB 264 afecta a compradores de Venezuela o Cuba?
Puede afectarlos si están domiciliados en esos países y no son ciudadanos ni residentes permanentes legales de Estados Unidos. Las restricciones se centran en propiedades cerca de instalaciones militares e infraestructura crítica y en tierras agrícolas, con excepciones. Consulte a un abogado de Florida antes de firmar.
¿Qué es FIRPTA?
Es la ley federal que obliga al comprador a retener hasta el 15% del precio cuando el vendedor es extranjero y a enviarlo al IRS como anticipo de impuestos. Existen excepciones y un certificado de retención reducida que se tramita antes del cierre.
¿Puedo cerrar la compra desde mi país?
Sí. Florida permite la notarización remota en línea con su pasaporte. Si hay hipoteca, el banco debe aprobarlo; de lo contrario se firma en un consulado de Estados Unidos o ante un notario local con apostilla.
¿Atienden en español?
Sí. Mark Dominguez es agente de título con licencia del estado de Florida y atiende cierres completos en español, incluida la explicación de cada documento antes de firmar.
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