Save Our Homes: el Tope del 3%
Es el beneficio fiscal más valioso para quien vive en su propia casa en Florida, y el que explica por qué dos casas iguales pagan impuestos tan distintos. Atendemos en español.
El valor tasado de su residencia principal no puede subir más del 3% al año, por mucho que suba el mercado.
Cómo funciona
Cada propiedad tiene dos valores. El valor de mercado es lo que el tasador calcula que vale. El valor tasado es la cifra sobre la que se cobra el impuesto. Para una residencia con exención homestead, una enmienda constitucional llamada Save Our Homes limita el aumento anual del valor tasado al 3%, o a la inflación si es menor.
El tope empieza a contar el año siguiente a aquel en que usted obtiene la exención homestead. Con los años, la brecha entre los dos valores crece, y esa brecha es dinero que usted no paga.
| Momento | Valor de mercado (ejemplo) | Valor tasado con el tope del 3% |
|---|---|---|
| Primer año con homestead | $400,000 | $400,000 |
| Después de 2 años con tope | $460,000 | $424,360 |
| Después de 5 años con tope | $540,000 | $463,710 |
| Después de 9 años con tope | $650,000 | $521,909 |
La regla que sorprende: puede subir aunque el mercado baje
Si su valor tasado está por debajo del valor de mercado, el tasador debe aumentarlo cada año, hasta el tope, aunque el mercado haya bajado. Se llama regla de recuperación. El valor tasado nunca puede superar al de mercado, pero mientras esté por debajo, sigue subiendo.
Cuándo se pierde
- Al vender. El beneficio es suyo, no de la casa. El 1 de enero siguiente a la venta, el valor tasado del comprador sube al valor de mercado.
- Al dejar de vivir allí. Si la casa deja de ser su residencia permanente, pierde la exención y el tope.
- Al alquilarla. Alquilar la casa puede considerarse abandono de la homestead, sobre todo si se alquila más de 30 días al año durante dos años seguidos.
- Al cambiar la titularidad. Pasarla a nombre de otra persona o de una compañía puede reiniciar el valor. Las transferencias entre cónyuges no lo reinician.
Las ampliaciones y mejoras se tasan a valor de mercado el año en que se terminan, por encima del tope.
Si se muda dentro de Florida
No empieza de cero. La portabilidad le permite llevarse hasta $500,000 de esa brecha a su nueva residencia, si la establece dentro de tres años fiscales. Calcúlelo con la calculadora de portabilidad.
Las propiedades sin homestead
Las segundas casas, los alquileres y las propiedades comerciales tienen un tope del 10% anual, que no se aplica a los impuestos escolares. La Enmienda 3, que se vota en noviembre de 2026, lo bajaría al 5%; vea la calculadora de la Enmienda 3.
Si está comprando, no use la factura del vendedor para calcular su pago. Su valor tasado empezará en lo que usted pague. Haga la cuenta con la calculadora de impuestos de propiedad.
Mark Dominguez
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Preguntas frecuentes
¿Qué es Save Our Homes?
Es una protección constitucional de Florida que limita al 3% anual, o a la inflación si es menor, el aumento del valor tasado de una residencia con exención homestead.
¿El comprador hereda el tope del vendedor?
No. El 1 de enero siguiente a la venta, el valor tasado sube al valor de mercado y el tope empieza de nuevo para el comprador.
¿Puede subir mi valor tasado si el mercado baja?
Sí. Mientras el valor tasado esté por debajo del de mercado, el tasador lo aumenta cada año hasta el tope. Nunca puede superar al valor de mercado.
¿Pierdo el tope si alquilo mi casa?
Puede perderlo. Alquilarla más de 30 días al año durante dos años seguidos se considera abandono de la homestead.
¿Atienden en español?
Sí. Mark Dominguez es agente de título con licencia del estado de Florida y atiende cierres completos en español, incluida la explicación de cada documento antes de firmar.
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