Enmienda 3 de Florida: Calcule su Ahorro
La Enmienda 3 subiría la exención homestead de $50,000 a $250,000 sobre los impuestos no escolares. Vea lo que cambiaría en su factura, condado por condado, y la fecha que decide quién califica. Atendemos en español.
Para recibir la exención mayor desde 2027 hay que ser residente permanente de Florida el 31 de diciembre de 2026. Quien llegue después espera cinco años.
Calcule su ahorro con la Enmienda 3
Su factura de hoy frente a la de 2027 y 2028, con la tasa escolar y no escolar de su condado.
Usa la tasa promedio de cada condado, dividida entre impuestos escolares y no escolares. La enmienda solo entra en vigor si el 60% de los votantes la aprueba el 3 de noviembre de 2026. Es un estimado, no asesoría legal ni fiscal.
Mark Dominguez
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Qué haría la Enmienda 3
El 3 de noviembre de 2026 los votantes de Florida deciden la Enmienda 3, una reforma del impuesto de propiedad. Si se aprueba, entra en vigor el 1 de enero de 2027 y cambia cuatro cosas:
- La exención homestead no escolar sube de $50,000 a $150,000 en 2027 y a $250,000 en 2028, y desde 2029 se ajusta por inflación.
- Los impuestos escolares no cambian. La exención escolar de $25,000 queda exactamente como está.
- El tope de aumento anual del valor tasado de las propiedades sin homestead (segundas casas, alquileres, comerciales) baja del 10% al 5%.
- Las ciudades y los condados podrían aumentar la exención más adelante, mediante un proceso que la Legislatura tendría que crear.
No cambian el tope Save Our Homes del 3%, la portabilidad, ni las exenciones para veteranos, personas mayores y viudos. Las segundas casas, los alquileres y las propiedades comerciales no reciben la exención mayor.
La fecha que decide todo: 31 de diciembre de 2026
La enmienda trae un requisito de residencia del que casi nadie habla. Si usted es residente permanente de Florida el 31 de diciembre de 2026, recibe la exención mayor conforme entra en vigor. Si se hace residente después de esa fecha, empieza con la exención actual de $50,000 y llega a la cantidad completa en su quinto año de homestead. Los condados y las ciudades pueden acortar esa espera por una necesidad crítica, pero no antes del 1 de enero de 2030.
En una casa de $500,000 en el condado de Palm Beach son unos $2,234 al año: disponibles en 2027 si establece su residencia antes de fin de año, o hacia 2032 si no. En cinco años la diferencia supera los $11,000.
Ser residente es más que cerrar la compra. Normalmente incluye presentar una declaración de domicilio, cambiar la licencia de conducir y el registro de votante a Florida, vivir en la casa, y solicitar la exención homestead antes del 1 de marzo.
Por qué importa separar la tasa escolar
Aquí fallan casi todos los cálculos rápidos. Toman los $200,000 adicionales de exención y los multiplican por la tasa total del condado. Pero la exención no toca los impuestos escolares, que son cerca del 40% de una factura típica.
Ejemplo con el condado de Palm Beach: la tasa total es de 17.4918 milésimas, pero 6.3210 son de la junta escolar. Solo 11.1708 son no escolares, y ese es el número que determina su ahorro. Cálculo equivocado: $200,000 × 17.4918 ÷ 1,000 = $3,498 al año. Cálculo correcto: $200,000 × 11.1708 ÷ 1,000 = $2,234 al año.
Ahorro por condado
Ahorro anual completo para una residencia principal tasada en $250,000 o más. Los condados que más ahorran son los que tienen más impuestos no escolares, no necesariamente los de factura más alta.
| Condado | Tasa total | Escolar | No escolar | Ahorro 2027 | Ahorro 2028 |
|---|---|---|---|---|---|
| Miami-Dade | 18.4893 | 6.6330 | 11.8563 | $1,186 | $2,371 |
| Broward | 19.8638 | 6.4845 | 13.3793 | $1,338 | $2,676 |
| Palm Beach | 17.4918 | 6.3210 | 11.1708 | $1,117 | $2,234 |
| Orange | 17.4100 | 6.4490 | 10.9610 | $1,096 | $2,192 |
| Osceola | 14.9738 | 5.3060 | 9.6678 | $967 | $1,934 |
| Hillsborough | 18.8553 | 6.3400 | 12.5153 | $1,252 | $2,503 |
| Polk | 15.4378 | 5.2900 | 10.1478 | $1,015 | $2,030 |
| Lee | 13.9967 | 5.3190 | 8.6777 | $868 | $1,736 |
| Collier | 9.8185 | 4.2490 | 5.5695 | $557 | $1,114 |
| Seminole | 15.3480 | 5.2490 | 10.0990 | $1,010 | $2,020 |
| Volusia | 17.4169 | 5.2790 | 12.1379 | $1,214 | $2,428 |
| Duval | 17.8910 | 6.3400 | 11.5510 | $1,155 | $2,310 |
| St. Lucie | 21.5570 | 6.2960 | 15.2610 | $1,526 | $3,052 |
| Pinellas | 18.4941 | 6.2930 | 12.2011 | $1,220 | $2,440 |
Los 67 condados están en el menú de la calculadora. Para la tabla completa en inglés, vea la calculadora de la Enmienda 3 en inglés.
Lo que dicen quienes la apoyan y quienes se oponen
A favor. Los dueños de casa de Florida han absorbido fuertes aumentos desde 2020, y la exención de $50,000 no ha seguido ese ritmo. Subirla a $250,000 sobre los impuestos no escolares es un recorte directo y permanente para los residentes, y ajustarla por inflación evita que vuelva a perder valor.
En contra. La oficina estatal de estimación de ingresos calculó el costo en unos $12,000 millones al año. Ese dinero financia servicios locales: policía, bomberos, calles, parques, y la enmienda no lo reemplaza. Los gobiernos locales tendrían que recortar servicios, subir las tasas o cargar más sobre las propiedades sin homestead. Los críticos señalan también que el beneficio es mayor para las casas de más valor y que los inquilinos no reciben nada directamente.
Nosotros cerramos operaciones para compradores y vendedores de ambos lados, así que no le decimos cómo votar. Le damos los números.
Cuándo entraría en vigor
La enmienda necesita el 60% de los votos, no una mayoría simple. Florida ha rechazado enmiendas que superaron el 50% pero no llegaron al 60%. Si se aprueba, aparecería por primera vez en el aviso TRIM de agosto de 2027 y en la factura de noviembre de 2027. La factura de 2026, que llega este noviembre, no cambia en ningún caso.
Si está comprando o vendiendo ahora
- Si compra y se muda a Florida, la fecha del 31 de diciembre de 2026 decide si recibe la exención mayor en 2027 o hacia 2032. Hable con su contador sobre la fecha de su cierre y de su cambio de residencia.
- Si vende, no le dé al comprador su factura como referencia: el condado vuelve a tasar la casa tras la venta. Calcule la del comprador con esta página o con la calculadora de impuestos de propiedad.
- Si es inversionista, no hay exención para usted, pero el tope del 5% frenaría los aumentos anuales de valor tasado.
- Si ya vive en su casa en Florida, ya cumple el requisito de residencia. Conserva su tope del 3% y su portabilidad; vea la calculadora de portabilidad.
Para entender la exención actual, use la calculadora de la exención homestead. Esto es información general, no asesoría legal ni fiscal.
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Déjenos su nombre, teléfono y correo. Mark Dominguez, agente de título con licencia de Florida, le responderá en español.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es la Enmienda 3 de Florida?
Es una propuesta en la boleta del 3 de noviembre de 2026 que subiría la exención homestead sobre los impuestos no escolares de $50,000 a $150,000 en 2027 y a $250,000 en 2028, y bajaría del 10% al 5% el tope anual para propiedades sin homestead. Necesita el 60% de los votos.
¿Cuánto ahorraría con la Enmienda 3?
Depende de los impuestos no escolares de su condado. Al nivel de 2028, el ahorro es de $200,000 multiplicados por la tasa no escolar. En el condado de Orange son unos $2,192 al año, y en Palm Beach unos $2,234.
¿La Enmienda 3 reduce los impuestos escolares?
No. La exención escolar de $25,000 no cambia. Los impuestos escolares son cerca del 40% de una factura típica, y por eso muchos cálculos exageran el ahorro.
¿Qué pasa si me mudo a Florida después del 31 de diciembre de 2026?
Empieza con la exención actual de $50,000 y llega a la exención completa en su quinto año de homestead. Quien ya es residente permanente en esa fecha la recibe desde 2027.
¿Cuándo bajaría mi factura?
Si se aprueba, el primer cambio aparecería en la factura de noviembre de 2027. La factura de 2026 no cambia en ningún caso.
¿La enmienda ayuda a las casas de alquiler o segundas casas?
No reciben la exención, pero el tope de aumento anual de su valor tasado bajaría del 10% al 5%.
¿Atienden en español?
Sí. Mark Dominguez es agente de título con licencia del estado de Florida y atiende cierres completos en español, incluida la explicación de cada documento antes de firmar.
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